深圳楼市分化严重，2019-2024年深圳湾三大顶级豪宅房价变化差异显著，部分豪宅涨幅超100%，部分小户型则跌回五年前。 以下为深圳湾三大顶级豪宅（华润悦府、深圳湾一号、恒裕深圳湾）在2019-2024年的房价变化情况：
一期
产品定位：2015年底开盘，均价13.8万，均为249-363㎡的纯大户型三房和四房，层高3.6米，户户南向看海，圈层纯粹，是顶豪的终极自住之选。
房价变化：
2019年成交7套，价格在5000-8000万左右。
2022年12月成交一套1.4亿。
2023年成交约4套，价格在1.16-1.5亿之间。
目前挂牌价低于1亿，在9字头，五年时间平均涨幅约30%，抗跌能力强。
二期
产品定位：2017年开盘，均价12万，最小户型106㎡一房两厅，主要面向年轻富二代或网红群体。
房价变化：
106㎡一房两厅：2019年5月成交价1500万，目前价格仍为1500万且难卖，五年涨跌回到原点，亏利息亏税费。
166㎡两房：2019年9月成交价2626万，目前同户型挂牌价2700万但卖不动，同样亏利息亏税费。
分析：小户型投资价值低，不符合未来趋势，地段与产品错配，投资客集中但收益不佳，甚至跑输普宅。
新房销售周期长，前期增值不明显，五年前房价11-21万，近年补涨显著。
430㎡户型普涨3000万，南区中层410㎡成交价突破1.1亿。
2019年4月T3栋中高区整层635㎡成交价1.35亿，2020年同户型售价1.46亿，目前价格超2亿，增值近1亿。
2019年5月T5栋高区527㎡成交价1.1亿，近期成交价达1.8亿。
2019年6月T6栋33楼303㎡成交价6400万，2020年同户型约6000万，2023年同户型中楼层成交价6800万，目前低楼层313㎡挂牌5300万，高楼层9000万成交问题不大。
60-70㎡商办和公寓：有一层阁楼，原价1300万左右，目前价格持平。产品尴尬，总价低、上车门槛低，投资客扎堆，持有成本高，亏损难免。
340㎡公寓：高层全海景，开盘均价20万，现在报价30万以上，总价8-9千万好成交，增值约2000万。
560㎡大户型：超高层340+220㎡双拼，两本证，双拼合一后售价比分开户型多卖30%以上。目前二手市场挂牌但基本卖不动，除非遇到不差钱的土豪。
深圳湾一号涨幅30%~100%，楼层价差大，高楼层价值突出。
华润悦府一期涨幅约30%，抗跌能力强；二期小户型跌回五年前，投资失败。
恒裕深圳湾部分户型增值，但整体市场认可度低，多数亏损。
