2022年青岛的李沧区房价要跌吗？
李沧楼市的宏观走势还是以稳为主，但刚需盘会出现和城阳南更多的客户交叉，东李板块的改善盘也会跟崂山的张村河板块新供出来的项目产生不少竞争，而李村中心及李村河南岸插缝的地块会和市北、崂山张村的刚需刚改项目形成一定的价格梯度，但具体的“此起彼伏、暗流涌动”还是要根据不同时机来做具体研究和把关。
整个李沧区由于减少了严苛的拿地条件，开发商在李沧的拿地越发积极，咱们能看到的就是很多新盘即将面市，不管是李村的绿城桂语朝阳、海尔金茂悦，亦或是东李的森林公园、华新园、绿城尾盘，还是李沧北的海信北站项目、楼山春晓和十梅庵新地块，这么多房子出现让大家甚至抱有房价要跌的幻想。
楼盘增多不以为降价，但从积极角度讲，确实增加选择。积极的人，往往出手就不是一般人，比如双击屏幕两下，你会发现知乎的新功能！
如果您作为买房人也这么想，那就错了！
网上有个段子——市区买房的尴尬，说的是300万买浮山后，400万买崂山，500万买前海一线，这显然都是够不着的。
“传统四区”的刚需选择性增多，开发商对推盘节奏的把控性是一个考验
因此呢，李沧新增加的楼盘依旧能承接不少刚需客群，最明显的就是楼山后和十梅庵板块以及北站板块，也就是传统意义上的“李沧北”和地铁1号线李沧沿线。
目前李沧北在售的新楼盘有中交的大盘楼山春晓，由于该项目开发周期长、周围环境差、配套有待填补，因此横跨两个地铁站成为了它唯一优势。中交楼山春晓这个盘对于刚需客户来说，可对比的项目有很多，比如城阳的未来之城、仙家寨。对于买房人来说，李沧北和城阳南的选择上，不必过于纠结孩子能否考58中和2中，因为李沧北大部分楼盘还是以刚需为主，大部分买房人以“过渡”居住为主要诉求，即使从政策上可以考市内高中也没有现成的名校基础，现有的和规划中的学校也没有久经考验的中考成绩作为参考，谁也不能说城阳的新引进的学校就比李沧北要差。
除楼山春晓外，在售的楼盘还有城建印象的尾盘和待开的佳源南区、十梅庵新地块等进行选择，价格咬合也会非常紧。佳源双子星城南区的价格预计在北区和绿城桂语朝阳之间，这家浙江的开发商在过去两年赚的盆满钵满，佳源华府吸收了大量中产以上的客群 ，因此去年双子星城压力一点不大，但随着李沧集中供地后南区项目必须杀出来了。
青岛北站的海信慧湾将是一个介于改善和刚需之间的新的能量极，这个板块住宅用地大的体量确实不容小觑，但以海信的佛系操盘来讲压力也不是特别大。这个项目的竞争对手看似是北站附近的几个尾盘，但实际上是市北西部的几个项目以及像李沧的桂语朝阳、中梁首府等总价的项目，甚至部分楼座可能会跟华润青铁云上观海对标。如果有改善型的客群关注后海几个项目，可以综合对比下这几个项目以及星河湾，从老胡主观认为的居住舒适感上讲这个板块不如李沧东部。
海尔工业园北部的甘泉路项目也是李沧的一个重要项目，由于地块限制条件，只能把项目做成“南高北低”的楼座布局。冰箱厂&金茂的这个项目，其南区为高层面对主干道、北区小高层视野略显压抑，因此仅有300来户的南区价格也不会过高，北区主要看市场竞争和金茂的主导性有多大。当然需要提醒买房人的是不要迷信开发商和所说的产品档次，一定要有详细的对比，这个项目整体还是金茂悦的档次水准，而且是掺杂冰箱厂的金茂悦。
李沧的改善型产品将和崂山的张村必有一战
李沧拿地限制条件减少后，改善型产品也是层出不穷，但大多数还是“央国平”开发商，像万竹云峰、融海、海创等项目，其实之前李村的改善项目第四代住宅——金水云麓也是李沧的国企，这也跟李沧的土地开发历史和目前房地产宏观环境关联性很大。
“央国平”为主的开发商在项目开发、操盘水平及细节把控上还是要走不少弯路才能更成熟，它们开发出来的项目跟预期会有不少差距，就像金水云麓尽管装修标准和设计定位不低，但实际上从外立面、园区和实用性考究以及后期维护能力上却是一个问号然后会是一个叹号，像北京城建在东李开发的项目也是也远远不如绿城，当然绿城现在也是属于中交这种央企。
有人吐槽中交基本上也是没什么房地产开发经验和优秀案例，而且绿城近年来频繁出现客户预期降低的事件，但你有没有想过？在宏观环境下，“央国平”背景的开发商和有较强开发能力的民营开发商结合是一个慢功夫，而且是一个折中的操作，至少给购房人一个安全交付的定心丸。至于后面新项目如何保持原来典范民企的优势还得看两者的渗透程度，不能只是资本市场上的参股这么简单。就像一些项目交付兑现如果出了问题，总不能老是“原汤化原食儿”吧？
青岛市自然资源和规划局发布的 《青岛市自然资源和规划“十四五”行业规划》中明确指出，我市将推动城市更新和低效用地再开发，并列出了包含崂山区张村河两岸区域在内的12个重点片区。这里将规划定位为“水脉智城”，对标上海杨浦滨江、深圳商务总部园区等先进经验，结合村庄改造，重点发展商业商务、文体休闲、居住配套三大功能，打造成为生态环境优美、设施配套完善、宜居宜商宜业、富有24小时活力的高端综合型社区。同时按照“成熟一个、改造一个”的原则，崂山区计划在未来几年内，积极稳妥地分批启动、推进张村河片区12个社区的更新建设。
随着张村河大开发，从海信璞悦到依山伴城能盖的房子也很多，其中不少项目会对李沧东部形成竞争。大张村板块除目前在售的崂山壹号院、静山悦园和鲁信停云山庄外，2022年有望出来不少刚改和少数改善项目。虽然这些项目定位和东李板块并不完全相同，但是从总价上还是有不少交叉的客群。
东岸城区中很多地缘性改善客户在买房时，将崂山前海一线作为改善产品的第一梯队，张村和松岭路作为第二梯队。其实，东李的部分项目也可以算到第二梯队，就像绿城的几个经典洋房项目，那么从目前规划中的新项目看，在售的春熙云庐和待开的万竹云峰、海创项目等都有实力和大张村的部分项目一决高下，甚至从配套、性价比和产品力上看，东李的几个项目更有优势。因此，青岛东岸的改善市场到底是姓“张”还是姓“李”，就有戏看了。有人问，为何老胡你不提浮山后？原因很简单，主要还是入手张村和东李的客群更多考虑到产品力和预期高于学区配套这个因素，而浮山后改善型低密住宅确实也不多，仅有的也就是紫樾尚品和沉默已久的东宸府，当然张村的开发和房产价值却也是存在争议，不详细展开。
整体来看，2022年李沧新楼盘确实不少，但不至于存在跌价的风险，因为这里的房价下限也就是李沧北，难道还能比城阳南还低吗？李沧北只要和城阳南、未来之城错开优势进行竞争，两个区的边缘地带都能有效存活。虽然大李沧区的楼盘增多必然带来不少竞争，但开发商也是要赚钱滴。
还有些朋友还在期待世园会的大开发，希望能有不少物美价廉的新房，咱可以明确告诉您，这个周期会更长，作为央国平背景的开发商进展都很慢，这年头哪个民企谁敢储备那么多新地？
如果您是改善我觉得现在这些待开的项目也够选了；如果您是刚需那更要老老实实盯着现有的这些项目，具体对比咱们再实地把关研究。
